中國房價還將刺爆你的眼球!

[發布時間:]2016-6-30 17:35:21 [來源]轉載于微眾圈 [作者]深圳房客會 [人氣]438

中國的城市化率還不夠,住房需求主要是城市改善性購房加上農村人口進城造成的,而很多限購政策把改善型需求全給擠出去了。住房庫存可能是判斷房地產走勢最重要的信息,土地的供給制度則是中國高房價最基本的原因,只要中國經濟總體的增速繼續保持下去,房地產就不會倒下,限購放開,需求就出來了。

來源:中國房產報 作者:梁紅

房地產問題,這是一個轉了十幾年圈來回折騰也沒有解決實際問題,結果就是房價越調越高。那么,房地產到底是過剩還是供不應求?

判斷房地產問題,重要的是搞清到底有多少庫存,而且是把一、二、三甚至四線城市都放在這來統計。去年房子賣的不好,有些人談到中國的人口結構,人口老齡化,認為房地產這輩子再也見不到黃金白銀的時代了。

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我們的城市化率到底是多少,這個詞叫“城市化率”,而不是“城鎮化率”,鎮一級占城市化率56%的四成。這跟我們非農戶口37%差不多,也就是說真正的城市化率不會超過40%。跟其他國家比較,只能算是剛到半山腰。說最近一個調整比較好,東莞、義烏都往上抬的。

國外的城市化率是一個人口密度的概念,而中國的城市是一個行政概念,一、二、三、四線不知道是根據什么劃分的。全世界的城市化基本有一個大的趨勢,如果人可以自己決定去哪里生活和工作,最后一定會有七成到八成人住在城市,而且這些人一半以上住在大城市。至今日本東京的人口還在漲,美國紐約的人口還在漲。

人口和土地的稟賦來講,一百萬以上人口的城市,有很多數字中國應該落在美國和日本之間。如果做的好我們會像美國,如果做的不好則更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密,但是一定比美國密。所以,一百萬以上人口的城市是美國的一半,日本的三分之一。五百萬以上人口的城市還是美國的一半,是日本的四分之一。

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我們現在擁有千萬級人口的城市,加上重慶應該算是五個。如果14億人口七成住在城里,這七成里面一半以上又在千萬級人口的城市。中國至少缺少10到15個千萬人口的大城市。與其他國家很不同的地方,是我們的人口不能那么自由地流動,因為你在當地落不了戶口。

黨的十八屆三中全會文件和“十三五”的規劃都有很多的表述,在我看來最重要的信號,是在戶籍制度改革上要有相當程度的突破。到2020年,居住證應該是識別中國公民唯一的證件,不能再分誰是農業戶口,誰是非農戶口,一律只有一個居住證。

讓人口自由流動,自主選擇居住和生活的地方,這是全世界的一個潮流。

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房地產供應不足的主要是大城市。這些年來,我們總是要打擊所謂房地產的投機需求。實際上,中國的住房需求主要是城市改善性購房加上農村人口進城造成的。

什么是剛性需求?嚴格意義上講剛性需求就是人沒有房子住。而中國的住房用地世界第一,農村住房用地在95%以上,即使在改革開放之前,誰也沒有住大街上。城市住房改革之后,多年來為什么還有人一直在買房子?目的就是改善居住條件的需求。我們有很多房子實際上不太適合居住。城市住房有很多建成年代很早,大約25%沒有獨立的廁所和廚房。因此,但凡有了購房能力,人們必須搬到新房子住。

根據第五次和第六次人口普查的數據,2000年-2010年,中國城市的住房自有率是下降的。中國人喜歡儲蓄,攢點錢就要改善自己的居住條件。我們總說要多建80-90平方米的房子,這種政策很可怕。因為實際上,改善型購房中最好賣的是120平方米左右的房子,一家人父母加上孩子住在一起。

我對中國房地產一點都不擔心。2014年房地產交易額8萬億人民幣,其中85%是首套房,第二套的占15%。正常數字應該是一半對一半,也就是說,很多限購政策把改善型需求全給擠出去了。只要敢放開限購,購房的需求就出來了。

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中國的房地產市場比股票市場恐怖得多,老百姓的杠桿太低了。兩三百億的首付貸和一年十萬億的交易量非常小,沒有關系。中國大部分人有一套房子,基本沒有人睡在街上。從某種意義上講,我們的支付的能力比一般發達國家強的多。我們的房價占收入比重很高,這個不矛盾。美國房貸占GDP的比例,房貸占居民可支配收入的比例還沒有我們高呢。

住房庫存可能是判斷房地產走勢最重要的信息。但是庫存數據是不是有價值,首先要看它的一個周期,和我能找到的價格信號是不是能對得上。如果庫存多,一定不會漲價,庫存少則一定漲價。

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這是我們從各個城市統計出來的可售住房面積。有個紅線叫12個月,是指庫存低于12個月就開始漲價,如果遠遠超過12個月就要降價。

一線城市個位數庫存在半年以上,二線城市在12個月左右,三線城市15個月左右?匆幌逻@邊的價格,去年一線城市北、上、廣、深當然是瘋漲,今年只剩下三、四個月的庫存。二線城市今年三月份已經到10了。三線城市也應該是正增長了。

我們有點奇怪,這些數字并不是今天才出現的。最近限購的幾個城市在六個月前就已經看到了。我們對鋼鐵庫存、水泥庫存這些產能非常過剩的產業,歷史上都出現過重大的判斷失誤。主要原因是做期貨的很多投資者,在庫存上數據非常散亂,非常不統一。

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這是2007年以來的數據。一、二、三線城市的走勢有區別嗎?可能水平有區別,一線漲的高點,二線漲6%,但是波動方向沒有區別。

高房價是怎么煉成的?大家說有點像盲人摸象,摸著尾巴說是一根細繩,摸著象腿說像一個柱子。我們摸到的是,中國的土地供應國家控制很嚴,土地用途也是嚴格管制,到底用了多少住宅用地,這個數還是有的。

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上面這個表是城鎮住宅用地占國土面積和城鎮建設用地占國土的面積。中國的數字無論是跟美國、日本比,還是跟香港比,我們都低的可憐。在過去十幾年地方政府招商引資,提供了大量便宜或者低價的工業用地和商業用地的,最后擠的住宅用地很少。

從中國的地價分布看,農村土地不能碰,這種土地從某種意義講是無價,或者說是小產權房。根據第六次人口普查的數據,如果我們把小產權房這部分數據拿掉,整個城市的住宅空置率是0,F在大城市相當的住房是靠小產權房補充的,深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小產權房,住房的擁擠程度會直線上升。

商業用地、工業相關用地肯定是更多了。蓋鋼鐵廠,建水泥廠有GDP,你的土地貴了人家企業還不來。地方政府招商引資,土地實際上是低價出賣的。

為什么北、上、廣、深供地特別少,相對來說賣住宅用地比較多的是四線或者一些偏遠的城市。因為從地方政府的稅收來源來講,省會城市或者北、上、廣、深有很多其他稅收來源,它賣一點地就夠花了,但四線城市只能多賣點才夠幾年花的。

土地的供給制度,是中國高房價最基本的原因。如果我們的十八億畝紅線就是不能動,目前北京、上海城市面積的一半是農地,剩下的土地肯定偏貴。2015年整個8.7萬億商品房銷售額,土地出讓金占37%,其他稅收占20%幾個點,加起來一共是62%。房價里最貴的一塊就是地價,然后是稅費。

去年房地產開發商上市企業的利潤其實挺差的。通常我們認為房地產是暴利行業,但是過去兩年利潤直線下降。地價很貴,又不能融資,逼它借高利貸,蓋起來又賣不出去,所以很多開發商急著要轉型。

對房地產的調控,限購不管用,限貸不管用,加稅也不管用。上世紀八十年代末,日本的邊際稅率達到過80%,也沒能攔住房價上漲。因為在供不應求的時候,抑制了一段時間房價隨著收入上漲又回來了。居民的大部分收入和支出放在到房子上,使得社會財富的分配極端惡化,同時造成社會之間的流動性非常差。

限購、限貸政策是非常不好的。香港在過去三年,一千萬港幣的房子首付是五成,主要是它供給有限。如果能交得起這個首付,你就進入到這個俱樂部,就可以坐享地價上漲。交不起首付的就只能呆在外面,這更加大了財富收入分配的惡化。

什么政策管用?加大土地供應。最近終于聽到好消息,說北京、上海要加大土地供應了。

未來我希望看到,恢復2004年停掉的跨省換地。要保護農地,這塊農地為什么要在重慶旁邊呢,挨著市郊很近,我拿這塊地換個遠一點的可不可以?

就算要18億畝紅線的農地必須要搞農業,干嘛非要拿上海、北京的一半土地來種地呢?能不能用它跟東北、山西換點地呢?跨省換地過去搞過,2004年被叫停。特別是西北、東北有些城市出現一些國企的困難,置換土地可能是潛在解決一些問題的方法。

我們是要對保護農地和糧食自給自足給予很大的關心,但是跨省換地是不是也可以提高土地使用效率?北京、上海一半以上的土地現在還是農地,比如北京是個缺水的城市,然而北京的水資源七成用于農業生產,其中的效率和可承載力等很多問題都值得商榷。

我們強調糧食自給自足,至少八成要自給自足,最近有個新政策要推動土豆成為一個主糧,這個也是好辦法。因為種大米種小麥自給自足很難了,我們的糧價比國外貴了50%,種土豆估計就有希望了。它的背后就是說,土地相對來說稀缺了。

如果有些土地因為某些原因不能碰,比如說日本保護農地的政策,除了導致收入分配惡化,影響代際之間流動,更重要的是使城市喪失了競爭力,因為地價太貴了,房價太貴了,人的成本太貴了,最后整個城市的競爭力就掉下來了。

如果有人比你便宜,你就會喪失競爭力。我們的后面有印度,有東南亞以及非洲國家,我們把自己搞貴了,就會喪失競爭力,F在北京雇一個員工或者雇一個保姆貴的離譜,為什么?他們的住是一個非常大的問題。

在這樣的供地制度下,政府能不能做的好一點?政府拿了這么大一塊土地,要不要一次性拿?賣地以后能不能做一些公租房、廉租房?重慶的GDP發展速度全國第一,房價過去五年漲了12%,是最低的,而且重慶是唯一從來沒有限購過的城市,吸引了大批非戶籍人口入戶。作為一個國家,要做到居者有其屋,政府在房地產市場中可以發揮很大的作用。廉租房也好,公租房也好,北京、上海蓋的太少了。

重慶的經驗,解決了相當大的一部分需求,而且政府的財政做的也不錯。新加坡也有現成的經驗擺在那里。如果我們還像過去十年,房價一上來就限購、就限貸、就漲稅,房價肯定會越調越高。大家會覺得這一次沒有買就錯過了一次機會,這實際上不是一個好的現象,早晚是要出問題的。我曾經說過,要對中國的房價有點想象力。

中國的房價跟股票市場差不多,在有限供給的時候它就很貴,而且相對貴的房價是質量不好的房子,因相對的供給有限。有媒體報道說,北京的房價已經超過紐約了,你去紐約買過房子嗎?美國的大城市比如紐約、曼哈頓,你開車走出去一小時,當地的房價就可能要差十倍。紐約和美國中西部城市比較,還會再相差十倍以上。而我們城市間的落差并不夠大,一講這個問題就要挨罵。

我們現在是郊區房價太貴,城里核心區卻不夠貴。股票里所謂藍籌,大盤是不貴的,貴的是小新創。原因是在有限供給的時候,總價低的東西相對貴,但這是不合理的。只要中國經濟總體的增速繼續保持下去,沒有哪個國家會在內需強盛的時候能把房地產業扳倒在地上。

去年和前年我們非常擔心經濟增長問題。中國真沒需求了嗎?真的掉到中等收入陷阱了?真的進入老齡化社會了?房子限購,買車搖號,還不讓生孩子,聽上去好像不是沒有內需。我們的政策和經濟的表象是相加不起來的。說限制購車是因為道路不夠,道路不夠正好可以投資修路嘛。不管是日本還是歐洲,有很多的老城市,都是從汽車時代演化過來的,這些經驗都是有的,應該去好好學學,不能道路一堵就搞車輛限購。


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